大事件|住建部拟新《住宅规范》,“全装修交付、按套内面积交易"引热议
2019年2月15日，住房和城乡建设部办公厅发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》，其中《住宅项目规范（征求意见稿）》的“2.3.2条—— 城镇新建住宅建筑应全装修交付”、 “2.4.6条—— 住宅建筑应以套内使用面积进行交易”等新规范重点，引发市场和业内广大热议……（本文文末附文件全文摘录，建议阅后微信收藏）
未来楼市风向几何、购房者关注的买房问题有哪些？希望你阅读本文后，文末写留言、分享你的观点。
（文件通知截图）
划重点
我们来看这次发布征求意见的《住宅项目规范（征求意见稿）》几大聚焦点：
● 2.3.2 城镇新建住宅建筑应全装修交付，
● 2.4.6 住宅建筑应以套内使用面积进行交易。
● 4.2.4 公共出入口设置应符合下列规定：
1. 每个居住单元应至少有 1 处公共出入口符合无障碍设计要求；
2. 公共出入口门洞口宽度不应小于 1.20m；
5.1.2 住宅建筑结构必须进行抗震设计，且抗震设防类别不应低于丙类。住宅建筑不应采用严重不规则的设计方案。
● 7.5.1 新建住宅建筑电梯设置应符合下列规定：
1. 四层及四层以上住宅建筑，或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9m 的新建住宅建筑应设电梯。每个设置电梯的居住单元应至少设有 1 台可容纳担架的电梯，且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50m×1.60m，轿厢门净宽不应小于 0.90m；
2. 十二层及十二层以上的住宅建筑，每个居住单元设置电梯不应少于 2 台，其中设置可容纳担架的电梯不应少于 1 台；
热议话题
1、未来新房都要求全装修交付？毛坯交付的新住宅，以后会被“绝迹”？
2、以后买住宅，都将按套内面积计算？实际购房总价有何变化？之后公摊面积是否会多收费用怎么算？
（文末写留言，期待你的评论和分享观点）
【1】关于住宅全装修交付
新《住宅规范》提出，城镇新建住宅全装修交付，即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位，厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕，达到基本使用标准。
同时，住宅交付时应当具备接通水、电、燃气、暖气等条件，配套设施具备交付使用条件，安全防护设施验收合格。新《住宅规范》对房屋验收交付给出了详细的标准。如对放水工程要求，防水墙、地面无渗漏、无积水；抹灰顶面的要求则是，粘结牢固，无空鼓，表面平整、洁净，无裂缝，无爆灰等等。
其实，早在2017年4月26日，住建部印发《建筑业发展“十三五”规划》，提出，到2020年，城镇新建民用建筑全部达到节能标准要求。城镇绿色建筑占新建建筑比重达到50%，新开工全装修成品住宅面积达到30%，绿色建材应用比例达到40%。
2017年以来，多个省市或自治区，包括南宁、上海、山东、浙江、海南、成都、温州、山西、西安等城市，都曾发文地方政策，推进住宅全装修和成品住宅交付。
这里，我们回顾广西（南宁）推进全装修的几大事件：
（1）南宁划分A、B、C三个住宅全装修等级，最高不超3000元/㎡。
2017年6月2日，南宁市城乡建设委员会印发《南宁市商品住房全装修分级指南》的通知，通知中明确制定A、B、C三个装修等级标准。以建筑面积计算，其中A级全装修价格区间为2000-3000元/㎡，B级全装修价格区间为1000-2000元/㎡、C及全装修价格不应超过1000元/㎡。
（2）南宁推进装配式建筑，凤岭片区、五象核心区率先试点
2018年1月18日，出台了《南宁市装配式建筑发展规划2017—2020》(以下简称《规划》)。到2020年，南宁市装配式建筑占新建建筑的比例达到20%以上，其中住宅全装修项目比例达到50%以上，新建保障性住房项目全面采用全装修，实现拎包就可入住，使装配式建筑成为南宁市住宅开发建设的主要模式。其中，2018年五象新区核心区、凤岭片区，两大试点片区新开工项目将全面采用BIM技术开展装配式建筑建设，逐步扩大试点范围，2019年起将三塘片区、南宁教育园区、五象新区玉洞大道北片区纳入试点范围。
（3）南宁拟出台规范住宅装修工程质量，涵盖十八大类
2018年6月7日，出台了《广西工程建设地方标准《全装修住宅室内装饰装修工程质量验收规范（征求意见稿）》（以下简称《规范》），对全装修方面的防水、门窗、吊顶、轻质隔墙、墙饰面、楼地面饰面、涂饰、细部、厨房、卫浴、智能化、电气、给（热）水排水与采暖、通风与空调、燃气、防火要求、公共部位、室内环境污染控制等十八大类，进行了详尽的阐述。
（4）因争议过大，南宁“征求意见最高7K全装修标准文件被撤回”
2018年9月13日，南宁市建委出台征求意见稿——《南宁市商品住宅装修一次到位分级指南(征求意见稿)》，意见稿将商品住宅装修一次到位分为6个等级，商品房的精装修标准不再限于3000元/㎡了，将商品住宅装修一次到位分为6个等级，最低标准500元/㎡，非定制最高可达7000元/平方米，业主定制的则可以超过7000元/平方米。 （因文件收到了大量的反馈意见，9月18日已被撤下来，或将重新再修改，相关部门领导答疑媒体采访时表示，“征求意见稿并不代表这个意见就能够实施，如果大家反对意见比较强烈，这个意见可能是出台不了的，不出台就不具备任何效力。”）
（已被撤下的征求意见稿，被撤销前的文件截图）
（已被撤下的征求意见稿的相关说明通知截图）
（5）《广西家庭居室装饰装修施工合同示范文本》发布
2019年初，广西壮族自治区住房和城乡建设厅联合广西壮族自治区市场监督管理局和广西建筑装饰协会共同编制的《广西家庭居室装饰装修施工合同示范文本》（以下简称《装修合同范本》）正式发布，供家庭居室装饰装修双方当事人参照约定采用。《装修合同范本》包含了施工内容、合同造价、承包方式和工期等要素，明确了消费者和施工方双方的权利和义务，确定了材料供应方式、工程款支付和结算方式等；对竣工验收标准和保修条件，质量标准和违约责任作了详细规定；明确了广西建筑装饰协会、广西消费者协会为相关矛盾纠纷第一建议调解机构组织。
【2】关于住宅使用套内面积交易
新《住宅规范》第二部分2.4.6条指出，住宅建筑应以套内使用面积进行交易。这是国家住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。
值得一提的是，目前我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易（即：套内面积+公摊面积），这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。
根据2000年8月1日实施的《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000（以下简称《测量规范》）国家标准规定：
房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。
（关于住房公摊面积概念图示，来源网络）
据澎湃新闻报道，相关分析人士表示此次出台这一规定主要是因为：本条是居民关注的焦点问题，关系到每个住宅用户的切身利益。
2018年，有关住房公摊面积曾经引发广泛讨论。
2018年7月，“瞭望智库”微信公号发表文章谈到：提到公摊面积，几乎每个购房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的钱，却只买到一个70平米左右的房！
2019年8月，新华社对此发表评论《买100平米房子只得70平米，“公摊面积”让我们很受伤！》指出，诚然，公摊面积问题不是一个新鲜话题，但长期存在并不一定意味着这种做法是合理的。值得注意的是，公摊面积缺少标准、管理混乱，不仅会让消费者在购房时需支付更多房款，更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。而随着房屋精 装修政策乃至未来房地产税出台，购房者遭遇到的问题还将进一步加剧，产生的各类矛盾也将愈发尖锐。
2018年9月14日，新华社发表调查文章《买100平米得70平米：公摊面积7大乱象》指出，在当前全国房价企稳的情况下，部分房地产开发商为获利，频频打起住房公摊面积的主意，“买100平方米得70方米”，个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。记者采访了解到，公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感。
新华社文章指出，调研显示：国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积，国内对此虽无统一规定，实际操作中却普遍采用建筑面积计价。但时至今日，都无法律法规对“公摊面积”做出明确约束。
实际上，早在2002年，重庆市人大常委会就以地方法规的形式，首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。不按这一计价依据销售的开发商，将被行政主管部门重罚。近几年，广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索
易居智库研究总监严跃进认为，严格来说，房产税按套内面积征收引发民怨较小。从更长远的观点看，未来要建设开放式街区小区环境，公共通道部分该如何征税，会否增加公摊面积，如何缓解社会矛盾，都值得深思。
新《住宅规范》全文摘录
《住宅项目规范（征求意见稿）》
全文如下 ：
目 次
1 总则
2 基本规定
3 布局与配套
4 建筑空间
5 结构与地基
6 室内环境
7 建筑设备
1 总则
1.0.1 为贯彻执行国家技术经济政策，保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久，规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施，制定本规范。
1.0.2 住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。
1.0.3 本规范是住宅项目建设、使用和维护过程中技术和管理的基本要求。当工程中采用的设计方法、材料、构件、技术措施、施工质量控制与验收内容及方法等与本规范的规定不一致时，但经合规性判定后符合本规范第二章的规定时，应允许使用。
1.0.4 住宅项目的建设、使用和维护，除应遵守本规范外，尚应符合现行有关国家工程建设规范的规定。
2 基本规定
2.1 功能要求
2.1.1 住宅项目选址应保障安全，并应符合下列规定：
1 不得在有滑坡、泥石流、山洪等自然灾害威胁的地段进行建设；
2 与危险化学品及易燃易爆品等危险源的距离，应满足有关安全规定；
3 存在噪声污染、光污染的地段，应采取相应的降低噪声污染和光污染的防护措施；
4 土壤存在污染的地段，必须采取有效措施进行无害化处理，并达到居住用地土壤环境质量的要求。
2.1.2 住宅应具有卧室、起居室、厨房和卫生间等基本功能空间，内部空间尺度与构造应满足居住者活动的需要，并应保障居住者安全。
2.1.3 住宅建筑应满足居民用水、用电、通风、炊事等基本生活的要求。
2.1.4 严寒地区和寒冷地区的住宅建筑应设供暖设施。
2.1.5 住宅建筑项目应配置附属道路、绿地，并具备商业服务、便民服务等配套设施。住宅建筑布局应保障日照标准。
2.1.6 住宅建筑应对用水、用电、用气进行分户计量。
2.1.7 农村住宅建筑应根据需要设置农机具、农作物储藏等基本功能空间。
2.2 性能要求
2.2.1 住宅建筑设计工作年限应符合表 2.2.1 的规定。
表 2.2.1 住宅建筑的设计工作年限
2.2.2 住宅照明标准值应符合表 2.2.2 的规定。
表 2.2.2 住宅照明标准值
注：*指混合照明照度。
2.2.3 住宅建筑室内空气污染物的浓度不应大于表 2.2.3 的规定。
表 2.2.3 住宅建筑室内空气品质参数限值
2.2.4 生活给水系统和生活热水系统的水质、管道直饮水系统的水质和生活杂用水系统的水质均应符合使用要求。
2.2.5 设置集中供暖系统的住宅，冬季室内供暖温度不应低于表 2.2.5 的规定。
表 2.2.5 供暖住宅的冬季室内供暖温度
2.2.6 标准工况下，典型新建住宅建筑供暖与空调设计平均能耗指标应符合表2.2.6 中的规定。
表 2.2.6 住宅建筑设计平均能耗
注：1 标准工况见国家工程建设规范《建筑节能与可再生能源利用通用规范》；
2 设计能耗为 1m 3 天然气=7.131kWh 电，1kg 原煤=2.928kWh 电换算为建筑的耗电量。
2.2.7 住宅供气压力的波动不得影响燃气燃烧器具的正常燃烧，室内天然气管道的供气压力不应高于 0.2MPa。
2.2.8 住宅建筑用电负荷的分级应符合表 2.2.8 的规定。
表 2.2.8 住宅建筑主要用电负荷分级
2.3 验收交付
2.3.1 城镇住宅工程竣工验收前，应对下列项目进行分户验收：
1 住宅室内空间尺寸；
2 地面、墙面和顶棚面层质量；
3 门窗、护栏安装质量；
4 室内防水工程质量；
5 给排水系统安装质量；
6 室内电气工程安装质量等。
2.3.2 城镇新建住宅建筑应全装修交付，并应符合下列规定：
1 户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部铺装或粉刷完成；给排水、燃气、照明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位；
2 供水、供电、燃气、道路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件；
3 消防设施应完好，消防通道应畅通。
2.4 使用维护
2.4.1 用户不应在楼面上堆放影响楼盖安全的重物。
2.4.2 严禁未经设计审核和有关部门批准擅自改动承重结构、主要使用功能或建筑外观。
2.4.3 用户不应拆改公共用途的水、暖、电、燃气等配套设施。
2.4.4 用户不应自行拆改或占用公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、外墙面、屋面等住宅的共用部位。
2.4.5 不应擅自改变居住区内规划配套建设的公共建筑和共用设施的用途。
2.4.6 住宅建筑应以套内使用面积进行交易。
3 布局与配套
3.1 用地与建筑
3.1.1 居住街坊用地与建筑控制指标应符合表 3.1.1-1 的规定；采用低层或多层高密度布局方式的居住街坊，用地与建筑控制指标应符合表 3.1.1-2 的规定。
表 3.1.1-1 居住街坊用地与建筑控制指标
表 3.1.1-2 低层或多层高密度居住街坊用地与建筑控制指标
3.1.2 城镇住宅建筑的间距应符合表 3.1.2 对住宅建筑日照标准的规定；对于特定情况，尚应符合下列规定：
1 在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低，但既有住宅建筑进行无障碍改造、加装电梯除外；
2 旧区改建项目内，新建住宅建筑日照标准不应低于大寒日日照时数 1h，且不应降低周边住宅、幼儿园等既有建筑的日照标准；当周边既有建筑原本不满足相关日照标准时，不应再降低其原有的日照水平。
表 3.1.2 住宅建筑日照标准
注：底层窗台面是指距室内地坪 0.9m 高的外墙位置。
3.1.3 新建农村住宅建筑与相邻建筑应采取可靠的防火措施。
3.2 场地
3.2.1 居住街坊内应规划设置集中绿地，并应符合下列规定：
1 新区建设项目集中绿地面积不应少于 0.50㎡ /人；旧区改建项目集中绿地面积不应少于 0.35㎡ /人；
2 宽度不应小于 8m；
3 在标准的建筑日照阴影线范围之外的绿地面积不应少于 1/3，其中应设老年人、儿童活动场地。
3.2.2 居住街坊内应配建附属道路，并应与住宅建筑单元出入口及城市道路或镇区道路系统相联通。
3.2.3 居住街坊的附属道路与老年人、儿童活动场地应形成完整的无障碍步行系统，并应与城市及镇区道路的步行系统无障碍衔接。
3.2.4 城镇住宅室外场地地面设计坡度不应小于0.2％；当自然坡度大于8.0%时，应采用台地式布局方式，并应符合下列规定：
1 台地之间应设护坡或挡土墙等支挡结构；
2 相邻台地高差大于1.5m 时，其上缘与建筑物的水平净距不应小于3.0m，下缘与建筑物的水平净距不应小于2.0m。
3.2.5 城镇住宅建筑高度大于 10m 时，外墙面至道路边缘的最小距离，应符合表3.2.5 的规定。 微信公众号：搜建筑
表 3.2.5 城镇住宅建筑外墙面至道路边缘的最小距离
注：1 城市道路的边缘指道路红线；
2 附属道路的边缘指路面边线。
3.2.6 住宅室外场地高程设计应有利于合理组织排水，并满足住宅建筑防洪排涝的要求。
3.3 配套设施
3.3.1 城镇住宅项目应根据居住人口规模及设施服务半径配套建设相应的生活服务设施。
3.3.2 居住街坊应配套建设物业管理与服务用房、儿童与老年人活动场地、便利店、生活垃圾收集点等生活必须的便民服务设施。
3.3.3 城镇住宅项目应配建非机动车与机动车停车场所，并应符合下列要求：
1 非机动车停车场所应位置合理、方便使用和管理；
2 机动车停车场所应设无障碍车位，且不应少于总车位的 0.5%；
3 机动车停车场所应具备新能源汽车充电设施安装条件。
4 建筑空间
4.1 户内空间
4.1.1 套型的使用面积应符合下列规定：
1 由卧室、起居室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于 30㎡；
2 由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的套型，其使用面积不应小于 22㎡。
4.1.2 卧室的使用面积应符合下列规定：
1 双人卧室使用面积不应小于 9㎡；
2 单人卧室使用面积不应小于 5㎡；
3 兼起居的卧室使用面积不应小于 12㎡。
4.1.3 起居室使用面积不应小于 10㎡。
4.1.4 厨房的使用面积不应小于 3.5㎡。
4.1.5 每套住宅应至少配置便器、洗浴器、洗面器三件卫生设备。当三件卫生器具集中设置在同一卫生间时，其使用面积不应小于 2.2㎡ 。
4.1.6 厨房、卫生间的室内净高不应低于 2.20m。
4.1.7 卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于 2.50m，局部净高不应低于 2.10m，局部净高的面积不应大于室内使用面积的 1/3。住宅利用坡屋顶内空间作卧室、起居室时，室内净高不低于 2.10m 的使用面积不应小于室内使用面积的 1/2。
4.1.8 卧室、起居室、厨房不应布置在地下室；当布置在半地下室时，应符合本规范对采光、通风、日照、防潮、排水及安全防护等相关规定。
4.1.9 厨房应设洗涤池、案台、灶具、排油烟机等设施或为灶具、排油烟机预留安装位置。
4.1.10 卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室、厨房和餐厅的上层。
4.1.11 卫生间的楼地面应设置防水层，墙面和顶棚应设置防潮层，卫生间门口应有阻止积水外溢的措施。
4.1.12 卫生间的布置应符合下列规定：
1 起居室在套内入口层时，该层应至少设有 1 间配置便器和洗面器的卫生间；
2 卫生间便器和洗浴器旁应安装扶手或预留安装条件；
3 布置便器的卫生间的门不应直接开在厨房内。
4.1.13 每套住宅应有放置洗衣机的位置及条件。
4.1.14 厨房、卫生间、阳台和户门的门槛高度及同层相邻空间地面的高差不应大于 15mm。
4.1.15 套内入口处过道净宽不应小于 1.20m；通往卧室、起居室的过道净宽不应小于 1.00m；通往厨房、卫生间、贮藏室的过道净宽不应小于 0.90m。
4.1.16 户门应采用具备防盗、隔音功能的防护门。
4.1.17 套内楼梯设置应符合下列规定：微信公众号：搜建筑
1 当楼梯一侧靠墙时，楼梯梯段净宽不应小于 0.75m；
2 当楼梯两侧均靠墙时，楼梯梯段净宽不应小于 0.90m，并应在其中一侧墙面设置扶手；
3 楼梯的踏步宽度不应小于 0.22m，高度不应大于 0.20m，扇形踏步转角距内侧扶手中心 0.25m 处的宽度不应小于 0.22m。
4.1.18 设有阳台时，阳台应符合下列规定：
1 应设晾、晒衣服设施，且顶层阳台应设雨罩；
2 六层及六层以下住宅的阳台栏杆净高不应低于 1.05m，七层及七层以上住宅的阳台栏杆净高不应低于 1.10m。阳台栏杆应有防护措施。防护栏杆的垂直杆件间净距不应大于 0.11m；
3 开敞式或设置洗衣机的阳台地面应有防水措施；
4 各套住宅之间毗邻的阳台应设分户隔板。
4.1.19 窗外没有阳台或平台，且窗台距楼地面的净高低于 0.90m 时，应设防护设施。
4.1.20 向外开启的户门不应妨碍公共交通及相邻户门开启。
4.1.21 农村住宅采用室外厨房时，应布置在常年主导风向的下风向或侧风向，并应设有屋盖。当厨房采用燃煤和燃柴时，应设燃料存放空间，且存放空间距燃煤、燃柴灶炉不应小于 1.0m。
4.1.22 每户农村住宅均应设室内卫生间或室外厕所，并应符合下列规定：
1 采用室内卫生间时，应为独用空间；
2 采用室外厕所时，应有防风雨、遮挡视线的围护措施；
3 采用旱厕时，不应对周围环境造成污染，并应防止污染地下水。
4.2 公共空间
4.2.1 走廊和公共部位通道应符合下列规定：
1 走廊和公共部位通道的净宽不应小于 1.20m，局部净高不应低于 2.00m；
2 设置封闭外廊时，应设可开启的窗扇；
3 走廊、通道内台阶和门槛等高差处应设置轮椅坡道；改造工程走廊、通道内台阶等高差处无法设置轮椅坡道时，应在台阶旁设置扶手。
4.2.2 电梯不应紧邻卧室布置。当受条件限制，电梯不得不紧邻兼起居的卧室布置时，应采取隔声和减振措施。
4.2.3 公共楼梯的设置应符合下列规定：
1 建筑高度不超过 18m 时，公共楼梯的梯段净宽不应小于 1.00m；建筑高度超过 18m 时，公共楼梯的梯段净宽不应小于 1.10m；
2 公共楼梯踏步宽度不应小于 0.26m，踏步高度不应大于 0.175m，且同一个楼梯梯段踏步的宽度和高度应一致，不应采用螺旋楼梯或弧形楼梯；
3 楼梯扶手高度不应小于 0.90m；当楼梯水平段栏杆长度大于 0.50m 时，其扶手高度不应小于 1.10m。楼梯栏杆垂直杆件间净空不应大于 0.11m。
4.2.4 公共出入口设置应符合下列规定：
1 每个居住单元应至少有 1 处公共出入口符合无障碍设计要求；
2 公共出入口门洞口宽度不应小于 1.20m；
3 出入口平台上方应设置雨篷；
4 公共出入口台阶高度超过 0.70m 并侧面临空时，应设防护设施，且防护设施净高不应低于 1.10m；
5 公共出入口位于阳台、外廊及开敞楼梯平台的下部时，应采取防止物体坠落伤人的安全措施。
4.2.5 居住街坊用地人行出入口、附属人行道路、集中和宅旁绿地道路和有活动设施的场地、配套便民服务设施出入口和住宅单元出入口应符合无障碍要求。
4.2.6 居住街坊配套便民服务设施的建筑内部空间的通道、楼电梯、公共卫生间和接待设施应设置符合无障碍功能要求的设施。
4.2.7 住宅电梯门洞、轿厢门开启净宽度和呼叫按钮，楼梯踏面材料应符合无障碍功能要求。
4.2.8 阳台、外廊、室内回廊、内天井、上人屋面及室外楼梯等临空处应设防护栏杆。
4.2.9 住宅应配套设置信报箱。
4.2.10 住宅设置地下和半地下机动和非机动车库时，应符合下列规定：
1 车库出入口处应采取防止室外地面雨水回灌的措施；
2 机动车和非机动车库的车道局部净高不应低于 2.20m。车位局部净高不应低于 2.00m。微信公众号：搜建筑
4.2.11 下列设施不应设在住宅套内，应设在住宅共用空间内：
1 公共功能的管道，包括给水总立管、消防立管、雨水立管、采暖（空调）供回水总立管和配电和弱电干线（管）等（设置在开敞式阳台的雨水立管除外）；
2 公共的管道阀门、电气设备及用于总体调节和检修的部件（户内排水立管检修口除外）；
3 采暖管沟和电缆沟的检查孔；
4 燃气引入管阀门。
5 结构与地基
5.1 上部结构
5.1.1 住宅建筑结构的安全等级不应低于二级。
5.1.2 住宅建筑结构必须进行抗震设计，且抗震设防类别不应低于丙类。住宅建筑不应采用严重不规则的设计方案。
5.1.3 住宅建筑结构材料应具有规定的力学性能、工艺性能和耐久性能，并符合节约资源和保护环境的原则。
5.1.4 住宅建筑结构应能承受在建造和正常使用过程中可能发生的各种作用和环境影响。在结构设计工作年限内，住宅建筑结构和结构构件必须满足安全性、适用性和耐久性要求。
5.1.5 住宅建筑应避免因局部破坏而导致整个结构丧失承载能力和稳定性。
5.1.6 农村住宅建筑设有小型生产或粮食储备等用房时，应考虑实际荷载、使用环境对住宅建筑结构安全性和耐久性的影响，并采取措施满足结构承载力和稳定性要求。
5.2 地基基础
5.2.1 住宅建筑的地基基础应满足承载力和稳定性要求，地基变形应保证住宅建筑的结构安全和正常使用。
5.2.2 与住宅建筑邻近的永久性边坡的设计工作年限，不应低于受其影响的住宅建筑的结构设计工作年限。
5.2.3 在多年冻土地区建设住宅建筑时，应对地基进行静力计算和热工计算，并应符合下列规定：
1 地基的静力计算应包括承载力计算、变形计算和稳定性计算。确定冻土地基承载力时，应计入地基土的温度影响；
2 地基的热工计算应包括地温特征值计算、地基冻结深度计算、地基融化深度计算等。
6 室内环境
6.1 声环境
6.1.1 住宅卧室、起居室内噪声级应符合下列规定：
1 昼间卧室内的等效连续 A 声级不应大于 45dB；
2 夜间卧室内的等效连续 A 声级不应大于 37dB。
6.1.2 楼板的计权标准化撞击声压级不应大于 75dB。
6.2 光环境
6.2.1 每套住宅获得冬季日照的居住空间不应少于 1 个。
6.2.2 住宅的卧室、起居室、厨房应有直接采光。
6.2.3 住宅的卧室、起居室照明色温不应高于 4000K。
6.3 热环境
6.3.1 供暖住宅建筑的外墙、屋面、地面不应出现表面结露和内部冷凝。
6.3.2 夏季自然通风情况下，住宅建筑的外墙、屋面内表面温度不应高于室外空气温度的最高值。
6.3.3 卧室、起居室、厨房应有自然通风。采用自然通风的房间，其直接或间接自然通风开口面积应符合下列规定：
1 卧室、起居室的直接自然通风开口面积不应小于该房间地板面积的 5%；当采用自然通风的房间外设置封闭阳台时，阳台的自然通风开口面积不应小于采用自然通风的房间和阳台地板面积总和的 5%；
2 厨房的自然通风开口面积不应小于该房间地板面积的 10%，并不应小于0.60 ㎡ 。当厨房外设置阳台时，阳台的自然通风开口面积不应小于厨房和阳台地板面积总和的 10%，并不应小于 0.6 ㎡。
7 建筑设备
7.1 给水排水
7.1.1 城镇住宅生活给水系统应充分利用城镇给水管网的水压直接供水。
7.1.2 农村住宅在城镇给水服务半径内时，生活给水系统应采用城镇给水管网供水；当生活给水系统无法采用城镇管网延伸供水时，应符合下列规定：
1 具备水源条件时，人口居住集中的村庄，应采用集中供水方式；
2 散户应建井、池、窖等单户或联户供水；
3 农村自备水源的供水管道不得直接与公用给水管网连接。
7.1.3 住宅用水点的给水压力不应小于用水器具要求的最低压力；入户管的给水压力不应大于 0.35MPa。
7.1.4 住宅厨房和卫生间的排水立管应分别设置。
7.1.5 排水管道不应穿越卧室。
7.1.6 住宅设有淋浴器和洗衣机的部位应设地漏或排水设施，其水封深度不应小于 50mm；洗衣机废水不应排入雨水排水系统。
7.1.7 住宅地下室、半地下室中卫生器具和地漏的排水管，不应与上部排水管连接。
7.1.8 住宅建筑采用太阳能热水系统时，应符合下列规定：
1 太阳能热水系统应与建筑主体结构连接牢固；
2 应设置防水、密封和排水构造措施；
3 不得破坏住宅建筑屋面防水层及附属设施。
7.1.9 住宅建筑的生活污水应达标排放。
7.2 供暖、通风和空调
7.2.1 住宅集中供暖系统应以热水为热媒，并应有可靠的水质保证措施。
7.2.2 供暖系统有冻结危险的部位应采取可靠的防冻措施。
7.2.3 供暖系统应有热膨胀补偿措施。
7.2.4 除有余热废热可利用或热泵项目外，夏热冬冷地区的住宅建筑不应采用集中供暖系统。对于确实需要采用集中供暖系统的住宅建筑，应进行专项技术经济分析。
7.2.5 除电力充足和供电政策支持外，严寒地区和寒冷地区的住宅内不应采用直接电热采暖。
7.2.6 当采用竖向通风道时，应采取防止支管回流和竖井泄漏的措施。
7.2.7 住宅设有空调系统时，应设分室或分户温度控制设施。
7.2.8 无外窗的住宅暗卫生间，应设通风设施，通风设施应防止回流。
7.2.9 分体式空气调节器(含风管机、多联机)室外机的安装应符合下列规定：
1 应为室外机安装和维护提供安全和方便操作的条件；
2 室外机应安装牢固，并采取设空调平台等防止坠落或坠落伤人的措施；
3 应能通畅地向室外排放空气和自室外吸入空气；排出空气与吸入空气之间不应发生明显的气流短路；
4 室外机位的格栅应保障空调有效散热，应组织好冷凝水的排放，并采取防雨水倒灌及外墙防潮的构造措施；
5 对周围环境不应造成热污染和噪声污染。
7.3 燃气
7.3.1 燃气管道不应敷设在住宅建筑卧室、暖气沟、进风道、排烟道、垃圾道和电梯井等内。除了专为设在卫生间内燃气热水器供气的表后支管外，其他燃气管道不得进入卫生间。
7.3.2 燃气管道敷设在地下室、半地下室内时，应设通风、燃气泄漏报警或管道检漏等安全设施。
7.3.3 使用燃气的住宅厨房应符合下列规定：
1 厨房与卧室、卫生间等应有隔墙；
2 厨房应有能自然通风的条件；
3 应有满足燃气灶具安装、操作、检修和安全使用要求的位置和空间；
4 放置燃气灶具的灶台应采用不燃烧材料或难燃材料，当采用难燃材料时，应采取防火隔热措施。
7.3.4 使用燃气的住宅，应至少按每套内设置 1 个双眼灶和 1 个燃气热水器配置供气设施。
7.3.5 设置燃气热水器或燃气采暖热水炉的房间应符合下列规定：
1 应有满足安装、操作、检修和安全使用要求的位置和空间；并应设专用烟道将烟气排至室外或在外墙上留有通往室外的孔洞；
2 房间的净高不应低于 2.2m，且不应与卧室、起居室等居住房间连通；并应有自然通风或强制排风措施；
3 安装的墙面或地面应能承受所安装燃气热水器或燃气采暖热水炉的荷载，并应为不燃材料或难燃材料，且当安装在难燃材料构成的墙壁或地板上时，应采取有效的防火隔热措施；
4 安装燃气采暖热水炉的房间地面的最低点应设地漏，地漏及连接的排水管道应能满足排放高温热水及酸性水的要求；
5 应有燃气热水器或燃气采暖热水炉专用的电源插座。
7.3.6 燃气燃烧器具的烟气应通过烟道排至室外，并应符合下列规定：
1 当多台设备合用 1 个竖向烟道排放烟气时，烟道的构造应有良好的防倒烟和防串烟功能；
2 水平烟道不应通过卧室；
3 排烟口的出口不应对着相邻建筑物的门窗洞口，并应采取防风措施；
4 燃气燃烧器具的排气筒、排气管应保持畅通，排烟口应设在烟气容易扩散的部位，且应远离室外空调新风口；排出的烟气不应窜入或回流至住宅建筑和相邻建筑物内。
7.3.7 排油烟机不应与燃气热水器或燃气采暖热水炉排烟合用 1 个烟道。
7.3.8 以煤、薪柴、沼气等为燃料的户式供暖农村住宅，以及以煤、薪柴为燃料的农村住宅厨房，应设烟囱，且上下层或毗连房间合用 1 个烟囱时，应采取防止串烟的措施。燃气燃烧器具不应与使用固体燃料的设备共用 1 个烟道或 1 套排烟设施。
7.4 电气
7.4.1 每套住宅设置的家居配电箱不应少于 1 个，家居配电箱的设置应符合下列规定：
1 家居配电箱底距离地面高度不应低于 1.6m；
2 家居配电箱进线应采用铜芯线缆。且对于建筑面积小于或等于 60㎡且为一居室的住户，家居配电箱的铜芯进线线缆的横截面积不应小于 6m㎡；对于建筑面积大于 60㎡ 的住户，家居配电箱的铜芯进线线缆的横截面积不应小于10m㎡；
3 家居配电箱应装设同时断开相线和中性线并具有隔离功能的电源进线开关电器。供电回路应装设短路和过负荷保护电器，电源插座回路均应装设剩余电流动作保护器。
7.4.2 住宅家居配电箱套内供电回路配置应符合下列规定：
1 每套住宅设置的照明回路不应少于 1 个；
2 装有空调的每套住宅设置的空调电源插座回路不应少于 1 个；
3 厨房设置的电源插座回路不应少于 1 个；
4 装有电热水器等设备的卫生间设置的电源插座回路不应少于 1 个；
5 除厨房、卫生间外，其他功能用房设置的电源插座回路不应少于 1 个。
7.4.3 每套住宅电源插座的设置要求和数量应符合表 7.4.3 的规定。所有插座均应采用安全型插座。
表 7.4.3 每套住宅电源插座的设置要求及数量
注：表中序号 1-4 设置的电源插座数量不包括序号 5 专用设备所需的电源插座量。
7.4.4 住宅建筑公共部位的照明应采用高效光源、高效灯具和节能控制措施。当应急照明采用节能自熄开关时，应采取应急/消防时应急点亮的措施。
7.4.5 建筑高度大于 54m 的住宅建筑和年预计雷击次数大于 0.25 的住宅建筑，应按不低于第二类防雷建筑物采取相应的防雷措施。其他在可能发生地闪电地区的住宅建筑，应按不低于第三类防雷建筑物采取相应的防雷措施。
7.4.6 每栋住宅建筑应做总等电位联结。装有浴盆或淋浴的卫生间及厨房应做局部等电位联结。
7.4.7 每套住宅应设不少于 1 个家居配线箱，家居配线箱的设置应符合下列规定：
1 每套住宅应设信息网络系统，并应采用光纤到家居配线箱的方式建设；
2 每套住宅应设有线电视系统，每套住宅的电视插座不应少于 1 个；
3 信息设施系统的线路应预埋到住宅套内；
4 家居配线箱的进线管不应少于 2 根，有源家居配线箱应配置供电电源。
7.4.8 当发生火警时，疏散通道上和出入口处的门禁应能集中解锁或能从内部手动解锁。设有安防视频监控系统和火灾自动报警系统的住宅建筑或住宅小区时，应设安防监控中心和消防控制室。
7.4.9 农村住宅建筑的防雷和接地保护应符合下列规定：
1 多层农村住宅建筑屋顶的天线、金属烟囱、金属构筑物应与屋顶接闪带（网）可靠连接且通过专用接地线与大地进行连接；
2 电源进户处应设重复接地，接地电阻值不应大于 10Ω；
3 多层农村住宅建筑地面层应做防雷等电位。
7.5 电梯
7.5.1 新建住宅建筑电梯设置应符合下列规定：
1 四层及四层以上住宅建筑，或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9m 的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。每个设置电梯的居住单元应至少设有 1 台可容纳担架的电梯，且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50m×1.60m，轿厢门净宽不应小于 0.90m；
2 十二层及十二层以上的住宅建筑，每个居住单元设置电梯不应少于 2 台，其中设置可容纳担架的电梯不应少于 1 台；
3 新建住宅建筑电梯的载重量不应小于 800kg。
7.5.2 既有住宅建筑加装电梯的载重量不应小于 300kg，轿厢门净宽度不应小于0.80m。
7.5.3 电梯井应独立设置，并不应敷设与电梯无关的电缆、电线等。电梯井井壁上除开设电梯门洞和通气孔洞外，不应开设其他洞口。
【附注】有关单位和公众可通过以下途径和方式提出反馈意见：
1、电子邮箱：chxgf@ccsn.gov.cn
2、通信地址：北京市海淀区三里河路9号；邮编100835。
意见反馈截止时间为2019年3月15日。
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